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对话港企|长江实业郭子威：香港房地产需求面扎实，明年或将呈现“前低后高”趋势

历经两年多信贷监管收紧、融资通道缩窄等调整影响，国内房地产行业正在逐步实现“去金融化”，转而进入深度转型变革阶段。

随着今年监管氛围有所缓和，开始围绕政策利好、土拍让利、融资松闸等多维度为市场注入“活水”，房地产行业在持续震荡的走势中加速重塑发展新生态。

与此同时，不少港资房企正积极布局粤港澳大湾区房地产市场，运用自身成熟的发展经验和战略体系，为同行同业带来更多前瞻性、高品质的发展思考。

“从量到质的转变，是房地产行业发展必经所向。而转变的本质，在于行业和市场迎合客户居住需求变化而作出的调整。身处追求品质感的时代，港资房企所推崇的人性化建造理念，也为内房企带来了许多实践参考。”

长江实业集团营业部首席经理郭子威在接受凤凰网房产专访时表示，房企经营模式从“高杠杆、重规模”的粗放式增长，转变为“高品质、重效益”的精细化发展，已成为全行业共识。

长江实业集团营业部首席经理郭子威

另一方面，谈及香港房地产市场走势，郭子威认为基于置业需求面长期扎实强韧，依然看好未来香港楼市：“跟随今年经济波动趋势，市场在预期范围内作出了合理健康调整。假设明年下半年香港经济开始稳定向好，楼市便有望出现回暖变化。”

房地产深度调整：从量到质

“以人为本”需求导向明确

围绕“房住不炒”这一政策底线，近年来房地产行业经历了一系列起伏波动。在行业深度调整期间，供给侧持续实现“去杠杆”和“去金融化”发展，需求端则持续迎来房贷利率稳中下探至“3时代”等向好局面。

眼下房地产行业逐渐回归健康发展轨道，一道关乎“转型升级”的重要议题，正摆在“渴望安全上岸”的房企面前。

相比于在人口红利年代里急于“跑马圈地”的内房企而言，历经多轮经济周期波动的港资房企显然具备更为成熟严谨的商业经营逻辑和体系。而长实集团便是其中的佼佼者之一，为香港楼市经济平稳运行提供实力支撑。

深耕房地产行业30余载，郭子威见证了香港与内地楼市的跌宕起伏。“房地产市场具有周期波动性，在起伏震荡中实现螺旋式上升，这势必会经历‘从量到质’的深度调整，而每一个转变阶段所带来的产品、技术、服务等多维革新，都会为行业升级赋能造势。”

“我们看到，最初众多房企刚刚接触市场，以市场份额衡量企业发展效益，出现了一窝蜂地追求‘规模为王’的现象，不断增加投资开发项目数量。从结果来看，初期大多数项目只是简单地创造了供人居住的物理空间，照顾了实用性的置业需求；但却忽略了客户对于美观、舒适等深层次的审美功能需求。”

随着社会经济高速发展，人们开始认为生活需要体现出个人品味，这便带来需求端的升级，从而反推供给侧改革，即由毛坯交付升为精装修交付，再新增重新装修等多重工序。“这时客户会对材料选购、橱柜设备等等配套，会有更高规格、更精细化的要求。”

郭子威认为，除了更好满足客户置业需求外，这一转变也为房企的盈利模式带来新思考。“从追求薄利量产多销的盈利模式，再到当下注重品质感提升，不断打造精致纯粹的人居产品，匹配换取更高价格，进而提升业务毛利率，此时便能巩固房企的品牌价值，更好实现可持续发展。”

对于多年来长实集团在内地房地产市场建立的良好品牌和产品口碑，郭子威将其归因于超前设计概念和人性化思考。“从长实集团过往积累的开发经验来看，此时房企不妨参考港企对建筑空间利用、园林设计等前瞻思考，明确‘以人为本’的设计理念，针对客户置业需求落实产品设计，这样更有利于强化核心竞争力。”

香港楼市需求基本面扎实

新政激发房企投资开发潜力

作为香港最具规模的地产开发商之一，长实集团旗下产品成交动向牵引着市场情绪。例如去年长实集团旗下港岛半山超级豪宅项目21 BORRETT ROAD便得到了香港金融商业大鳄的“青睐”，同时还有不少内地富豪慕名赴港只为博得“豪宅相连”的住宅单位。

此前报道提及，该专案登记买家之一为陈永妍（CHEN YONG YAN），与李宁执行主席、联席行政总裁及执行董事、有“体操王子”之称的李宁妻子姓名相同；还有登记买家为曾李青（ZENG LI QING），与腾讯联席创办人之一姓名相同。

延续这一成交趋势，今年9月底长实集团又与 LC Vision Capital(新加坡基金，由华瑞资本管理)促成大额成交，成交金额逾200亿港元。这一“高价成交”喜讯，为持续低迷的香港楼市传递了向好发展的信号。

“此次成交关键，在于接盘的买家对这一豪宅专案、对香港房地产开发都持有强信心。”郭子威对凤凰网房产表示，长实集团此番资产变现并非纯粹追求“落袋为安”。“当前港市仍是较为可靠的资金流入地，后续有望推进更加稳定且有效的投资事项。”

谈及当前港资房企依然对香港楼市抱有信心的原因，郭子威认为，这与香港房地产市场需求面仍然扎实有关。“与内地大量待开发的土地资源和置业需求相比，香港实际可开发的土地面积并不多，但是常住人口基数接近800万人，导致房屋需求远高于实际供给的状况。”

凤凰网房产了解到，当前香港公屋轮候周期已经降低至5年多，但依然不足以覆盖港人的置业需求。在这一需求带动下，开发商们也会嗅到入局的“商机”，从而出手投资合适的专案。

另一方面，郭子威认为，香港政府2021施政报告提出的“北部都会区”发展策略，也为港资房企扩大市场份额、实现高品质发展提供了利好方向。

“众所周知，香港一直定位于‘我国重要的金融交流视窗之一’。然而随着北京、上海、深圳等区域逐渐发展金融产业，香港这一传统定位的局限性就会被放大。因此，让香港‘走出去’是必然的发展趋势。”

郭子威亦相信，在粤港澳大湾区战略深入推进的时代背景下，香港通过北部都会区战略补足自身发展短板，利用香港雄厚的资本吸引人才赴港发展，推动两地的资本、人才、技术和消费等要素实现深度交流合作，为香港高品质发展提供坚实保障。

“这样一来，北部都会区也会为开发商们提供了更多房地产投资开发的想象空间，激发出更多发展机遇和潜力。”郭子威说道。

多因趋稳或提升经济景气

有望为港市带来边际利好

作为百业之首，房地产与宏观经济之间保持着相互依存、共生共荣的联系。对于房价居高不下的香港而言，经济下行、利率上升、居民游迁等多重因素为当地楼市发展带来了重大挑战。

例如今年二季度以来，香港与内地均有新冠疫情反复的表现，延缓了两地通关松限进程。这对于高度依赖密切商务交流的香港而言，一定程度上影响了当地经济增长发展，进而引发港人置业预期“浮潜”的表现。

与此同时，基于港元与美元挂钩的联系汇率制度，受到今年欧美国家为转嫁通胀负担而採取的“暴力加息”等操作影响，香港楼市按揭利率上涨、付息成本压力随即升高，但银行定存利率却持续攀升，投资者更愿意将钱放在银行，导致市场流通资金减少。

种种利淡因素影响着投资者对明年香港楼市发展作出预期判断。展望2023年港市发展，郭子威持以积极乐观的态度，认为其将有望出现“前低后高”的缓慢反弹走势。

“基于当前疫情反复、美元加息等不利影响，预测明年上半年香港房地产市场仍处于不太明朗的局势。如若明年中期美元利率见顶信号浮现，利率趋于稳定，疫情得到控制，香港经济便会逐步向好发展，整体景气度提升，为楼市回暖带来边际利好。”

在郭子威看来，以刚需型买家和豪宅买家为主的两类市场需求，将伴随不同利好出现而走出独立行情。

“例如刚需型买家需要经济改善、工资见涨等现实背景作为预期支撑，而豪宅买家不缺乏资金，更看重投资机会，一旦发现优质投资机会，也会快速释放银行定存的资金，从而获取最大化投资效益。”

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